Logement social : des centaines d'organismes au plus près des territoires

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On dénombre plus de 700 organismes Hlm. Un nombre important si on le rapporte aux 18 régions de métropole et d’outre-mer dans lesquelles ils sont disséminés, mais raisonnable si l’on considère l’importance dans ce secteur d’une gestion de proximité. Il y a en France près de 1 000 villes de plus de 10 000 habitants et le parc Hlm, qui accueille 12 millions de personnes dans ses 5 millions de logements sociaux, ne peut être géré de manière centralisée. De plus, une rapide comparaison européenne permet de relativiser cette idée reçue. Les organismes de logement social français sont proportionnellement moins nombreux et de taille plus importante que la plupart de leurs homologues européens : 3 000 bailleurs sociaux en Allemagne pour 6 millions de logements, 1 200 bailleurs sociaux agréés en Angleterre pour un parc de 2,5 millions de logements, 700 au Danemark pour 540 000 logements ou encore 300 en Suède pour 730 000 logements. En France, il existe trois familles d’organismes Hlm qui produisent et gèrent du logement locatif :

- Les Offices publics de l’habitat sont le fruit de l’initiative publique. Créés soit par le département soit par la commune, ils sont liés aux territoires par nature.

- Les Entreprises sociales pour l’habitat sont de droit privé, quoique à but non lucratif comme tout le secteur Hlm. Elles couvrent souvent plusieurs territoires, notamment lorsqu’elles sont constituées en groupes, et doivent donc en permanence combiner leur stratégie nationale et les approches territoriales de leurs programmes.

- Quant aux coopératives dont l’ancrage territorial est très fort, elles sont davantage spécialisées dans l’accession sociale et l’accompagnement des acquéreurs.

Ce dispositif n’est pas figé. Il s’adapte à l’évolution et aux besoins des territoires. Des regroupements ont déjà eu lieu pour s’adapter par exemple aux rapprochements de communes ou pour optimiser la gestion du patrimoine.

Efforts de réorganisation qui restent à faire

Sur quelques territoires, la coexistence de très nombreux organismes est une source de complexité pour les pouvoirs publics et les collectivités locales donneurs d’ordre. Par ailleurs, certains organismes connaissent des difficultés de fonctionnement liées à la limitation de leurs ressources financières (recrutements, fonctionnement, investissements…). Les réponses à ces enjeux doivent prendre en compte à la fois la spécificité des territoires et la nécessité d’une gestion au plus près des habitants. C’est pourquoi le regroupement forcé d’organismes peut s’avérer contre-productif selon le contexte local. Mais d’autres solutions sont possibles : la mise en commun d’un certain nombre de fonctions supports (RH, comptabilité…), afin de réaliser des économies d’échelle, et la recherche de coopération et de synergie entre organismes pour répondre aux demandes des élus et des pouvoirs publics, en rapport avec l’analyse des besoins des territoires.